单位协调,业主自主协商,促成不少居民楼成功加装电梯

作为加装电梯的受益人,华南农业大学退休教师李姨如今享受着坐“直升机”回家的生活。李姨去年搬回住了十几年的家,闷闷不乐的心情一扫而空,“当初因为上下楼不便就搬到老人院,现在有了电梯,当然搬回来跟老街坊住好啊!”

记者调查发现,尽管旧楼加装电梯纠纷不断,但仍有不少居民楼的业主按照《广州市既有住宅增设电梯试行办法》的规定,与反对者充分协商,并征得其同意。 “低层住户不用出钱可免费用电梯”,“充分考虑反对者的利益,用各种方式适当补偿”是不少楼宇的有效“招数”。这里面既有业主自己组织去协调,也有原房改 房建设单位帮助协调。

“华农模式”

93栋楼,62栋建好或准备建电梯

学校组建工作小组,每栋楼有3人业主小组

“到茶山小区参观的人络绎不绝,都是来看电梯的。”作为广州目前旧楼加装电梯最成功的小区之一,华南农业大学茶山小区自2009年加装电梯至今,没有闹过一起官司。

华农茶山小区旧楼加装电梯工程自2007年启动、2009年开始第一批工程建设,先后分4批申报,目前36栋住宅楼已有33栋成功加装电梯。稍晚开发的嵩山小区有57栋住宅楼,目前13栋已成功加装,还有16个梯口或在建、或已批或正在申报。

2010年,时任省政协主席黄龙云带队对华农旧住宅楼加装电梯工作进行现场调研。2011年,学校代表在“全国高等农业院校后勤管理研究会物业管理专业委员会”上,向全国26所高等院校介绍“华农模式”的工作经验和成果。

华 南农业大学后勤处处长张日新认为“华农模式”的成功和学校领导的高度重视分不开。据介绍,自2007年起学校把支持旧楼加装电梯列入行政工作重点;并组建 “茶山小区高层住宅电梯建设工作小组”,学校后勤处为组长单位,基建处、设备处、校工会、离退休工作处、后勤服务集团负责人组成筹建小组,并抽调一名正处 级干部专职负责此事。

加装电梯的申报工作,由该工作小组和相关职能部门负责,无须业主奔跑。

每个住宅楼梯口还选出3名热心的业主成立工作小组,负责协调和解决加装电梯过程中出现的问题。此外,学校给予每个加装电梯的梯口5万元作为经费支持。

面 对各业主对加装电梯意见“众口难调”,该如何解决?华南农业大学电梯建设工作小组专职副组长杜校松,自2007年起至今一直负责加装电梯的协调工作。他 说,学校电梯建设工作小组用一年多的时间考察调研,同时把征询意见表发到36栋楼的每户业主手中,综合意见后拟出一个能让业主接受的具体方案,并做出效果 图。“方案是伸出去4米,比较合理,对住户影响较小,茶山小区基本都按这个模式加装。”

记者走进茶山小区一栋楼宇的电梯,看见连廊两边各有一扇通风透光的大窗户。“加装电梯后,楼梯间甚至比加装前更加明亮清爽。”杜校松介绍说。

“一、二楼业主的工作最难做。”杜校松说,我们就想出办法,1楼只要象征性交付500元就能用电梯,然后房产证上可以享受增加公摊面积的好处。2层以上的费用负担级差大,越高层的费用增幅越大,但2层可免交电梯维护保养费(即电费)。

“如果有业主不愿意出钱?没问题!”杜校松表示,学校规定不排斥反对者,电梯建成运行后,本来无出钱的业主要求出资参与,不得拒绝。“事实上,那些原本没有出钱的业主,天天免费 蹭 电梯,也觉得不好意思,90%以上业主会主动补交费用。”

杜校松坦言,并非每台电梯加装都100%顺利。在茶山小区36座住宅中,有些方案开始也没过2/3业主同意;每个梯口在批前公示期间都有提出意见,有2个梯口的方案规划局认为没有协调好所以没批下来。

面 对最头疼的邻里矛盾,该怎么解决?“加装电梯,根本上是考验整栋楼的和谐关系。”杜校松坦承,协调工作非常麻烦。“3人业主工作小组要千方百计做通业主的 思想工作,找找他工作单位、找他的朋友等等。不行再找我去协调。很多住户都是老同事,用友情和亲情去感化他们,这个过程就是不断去磨、去软化。只要他们要 求合理,我们都尽量满足。现在这两座楼都用上电梯了。”

业主自己协调

低层住户不出钱,免费坐电梯

没有单位帮忙,依靠业主自己的力量协调,今年初,天河育蕾小区内的一栋居民楼终于在小区内****用上电梯。说起筹建过程中的艰辛,发起人也是主要负责人凌先生夫妇感叹道:“最难是征得2/3的人同意,并使全楼的人都没意见。”

这 个过程长达一年多,在收集齐2/3的业主签名同意后,二、三楼仍然有几户人以影响通风采光为由反对,两夫妇就与其他业主轮番上门找这些人协商。“虽然我们 参与人数已经过了2/3了,但还是不希望有人反对而造成矛盾,大家不开心。做这个工作一定要有耐心、不怕人骂,要充分尊重每个人的利益。”

“我们说服他们同意的招数是给他们一些利益上的好处,比如我们提出为他们免费翻新楼梯间的过道,提出三楼可以不出钱,免费坐电梯,结果他们就同意了。二楼的人我们也通过他们的朋友、街道、物管找他们谈,最后他们也同意了。”

希望业主成立联合委员会 讨论加装电梯

“其 实《广州市既有住宅增设电梯试行办法》已经促成了大批居民楼成功加装电梯,我们需要业主能够就这件事成立联合委员会,形成讨论、辩论、甚至争论的气氛。更 多的谈判、讨论会促成更多的人同意,也可能激发更多更积极的社区合作。”一位关注旧楼加装电梯的规划专家指出,“其实加装电梯协调矛盾的本质是在考验社区 的自组织与自治能力,而不仅仅是政府制定法规、外部管理的事情。”

他感叹:“意见分歧的市民为加装电梯讨论,最后变成争吵,就说明目前市民理性协商、相互博弈谈判的能力尚待提高。”

“3年前由于没有协调好,没建成电梯;今年修改方案后准备再申请,这次希望学校能帮忙协调。”华南理工大学某住宅楼9楼业主周女士一直盼望有个协商平台让高低层业主坐下谈一谈。

不少业主提出,加装电梯的旧楼多是单位福利分房,建议原单位介入协调;也有业主希望在协商阶段,居委会或街道办事处能帮助协调意见。

这位专家认为:“社会协调毕竟是有限度的,需要政府更有力的立法来促进协调工作,尤其是在程序上搭建好协商平台,引入街道办居委甚至原房改售房单位调解。”

华南理工大学城市规划系主任王世福表示;“目前对加装电梯的问题及对策还处于研究与建议阶段,还需要广泛征求各方意见。”

补偿不一定非得用钱解决

协调高低层矛盾是否需要适当补偿,是否钱能解决问题?记者调查中发现,有不少参与加装的业主都尝试用补偿来说服反对者同意,但也有超过一半反对现有加装方案的业主坚决不接受补偿;也有一些反对者提出60万元的高价试图让加装者放弃。

“我又不是在乎那点钱,我也不想换地方住,但你不能只为了你们的利益牺牲我的利益啊,我只是希望他们不要建在南面。”一位低层反对者坦言。

天河区石牌街某社区居委会严主任根据多年协调经验,总结道:“不少调解成功的例子都是用钱解决,但用钱也是要有度、合理。”

华农电梯建设工作小组专职副组长杜校松认为:“补偿不一定非得用钱解决。比如可让低层住户免费使用电梯。我不赞成政府出台统一补偿方案,这个问题不能一刀切。”

暨南大学许医生则提议:“对于补偿,应有一个客观的评估机构和评估标准。包括对受影响住户的通风采光的受损程度进行客观判定;此外,很多加装电梯的业主都不是为了卖房子升值,不能用中介拍卖的价格来体现它的价值,需要一个客观评估。”

华南理工大学城市规划系王世福教授则认为:“是否不需要用钱、或仅仅以赔钱来解决?与顶层需要加电梯一样,一层二层总有各方面不如意的地方,需要通过某种改 善获得更幸福的生活,如果顶层的人来满足他的这种需要,不一定是钱,而达成一种互惠型交换。如果让1/3的人能在这个社区中获得某种幸福感、自豪感的增 加,他可能就会同意加装。这才是邻里社区****的境界。”